Tras las medidas ya aprobadas en Cataluña (que han incrementado los tipos de TPO y AJD fundamentalmente en operaciones inmobiliarias realizadas por grandes tenedores o de importes significativos), se está planteando, entre otras medidas, la creación de un Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a no residentes en la Unión Europea, que ascendería al 100% del precio de adquisición de los inmuebles.
La fiscalidad de la vivienda en España ha pasado a ocupar en los últimos meses una posición destacada en la agenda tributaria del legislador autonómico y estatal, como consecuencia de la subida de precios de compra y alquiler. En este contexto, se han aprobado ya algunas medidas y otras están en fase de tramitación parlamentaria. Estas medidas tienen, además de un objetivo recaudatorio, la finalidad declarada de fomentar el alquiler asequible y contener determinados comportamientos especulativos. La variedad de las fórmulas escogidas, no obstante, parece conducir a un entorno normativo cada vez más complejo, que puede afectar a la competitividad de la inversión inmobiliaria en España, especialmente la de los no residentes, con el consiguiente posible incremento de la litigiosidad.
En el ámbito autonómico, el Decreto Ley 5/2025 ha aprobado recientemente una batería de medidas fiscales que modifican en profundidad el tratamiento tributario indirecto de las transmisiones inmobiliarias en esa comunidad autónoma.
En concreto, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) se eleva del 11% al 13% el tipo marginal máximo, aplicable a transmisiones de inmuebles cuyo valor supere 1,5 millones de euros. Además, se introduce un nuevo tipo del 20% aplicable a la adquisición de viviendas en dos supuestos muy concretos: (i) cuando el adquirente sea considerado «gran tenedor» (es decir, cuando se trate de personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles de uso residencial o de una superficie construida superior a 1.500 m² destinada a uso residencial en Cataluña, o bien que posean cinco o más inmuebles residenciales ubicados en zonas declaradas de mercado residencial tensionado por la Generalidad); y (ii) cuando se adquiera un edificio completo de viviendas, exista o no división horizontal constituida. Esta tributación incrementada no se aplicará cuando concurran ciertas circunstancias, como la adquisición por parte de promotores sociales o cuando el inmueble se destine a sede social o centro de trabajo del adquirente. Junto a lo anterior, se ha suprimido la bonificación del 70% aplicable a las transmisiones de viviendas realizadas a empresas inmobiliarias para su reventa en un plazo inferior a tres años; y se ha incrementado del 2,5% hasta el 3,5% el tipo de la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD) aplicable cuando, en el marco de una operación sujeta a IVA, se renuncie a la exención prevista legalmente.
Estas medidas, que entrarán en vigor (en su mayoría) el 27 de junio de 2025 y que se han visto acompañadas por diversas reducciones y bonificaciones (por ejemplo, en la compra de vivienda por jóvenes y determinados colectivos vulnerables), no constituyen una subida generalizada del ITPyAJD, sino que afectan fundamentalmente a un segmento específico de operaciones de gran volumen económico, típicamente protagonizadas por fondos extranjeros o grandes operadores inmobiliarios. La justificación del legislador autonómico se centra en la necesidad de redistribuir la carga fiscal en función de la capacidad económica y desincentivar movimientos especulativos en el mercado inmobiliario catalán.
Las referidas medidas podrían plantear dudas de inconstitucionalidad, dado que parecen afectar a los principios de igualdad, capacidad económica y proporcionalidad, siendo especialmente destacable la posible afección al principio de capacidad económica por el tipo incrementado del 20%. A estos efectos, se debe subrayar que la jurisprudencia del Tribunal Constitucional exige que cualquier trato diferenciado tenga una justificación objetiva y razonable, especialmente cuando introduce diferencias de trato en función del tipo de contribuyente. Además, estos tipos incrementados podrían inducir a la deslocalización de la inversión a otras comunidades autónomas.
En paralelo, la proposición de ley registrada el pasado 22 de mayo en el Congreso de los Diputados (actualmente en tramitación parlamentaria) tiene como objetivo introducir medidas a nivel estatal que modifican de forma sustancial la fiscalidad del mercado inmobiliario en España, en especial el vinculado a la vivienda. Entre ellas, destaca la creación de un nuevo Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles, cuyo objeto sería gravar con un tipo del 100% la adquisición de inmuebles por personas físicas o entidades no residentes en la Unión Europea, salvo que la adquisición esté sujeta y no exenta de IVA, con el objetivo de disuadir este tipo de operaciones, especialmente cuando se refieren a viviendas.
La introducción de este impuesto plantea también interrogantes jurídicos y económicos. Desde la perspectiva del Derecho de la Unión Europea, se podría considerar contrario al principio de libre circulación de capitales recogido en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (que protege también a extracomunitarios). Además, desde un punto de vista de la normativa interna española, este nuevo impuesto suscita dudas en cuanto a su compatibilidad con los principios constitucionales de igualdad, no confiscatoriedad y capacidad económica.
Junto a esta medida, la proposición de ley incorpora también una reforma del régimen de imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF. En concreto, se propone establecer una escala progresiva que puede alcanzar hasta el 3% sobre el valor catastral de los inmuebles no arrendados (casi triplicando, en algunos casos, el porcentaje actualmente aplicable). Esta reforma tiene como fin incentivar la incorporación al mercado de alquiler del parque inmobiliario desocupado, introduciendo criterios de progresividad en función del valor de los inmuebles no productivos.
Al mismo tiempo, se introduce un régimen complejo de beneficios fiscales para los arrendadores de vivienda en el IRPF, en el que coexistirán muy diversos porcentajes de reducción del rendimiento neto (100%, 95%, 90%, 85%, 70%, 60% y 50%) en función de la combinación de diversas variables (edad del arrendatario, ubicación del inmueble, primera puesta en arrendamiento, importe de la renta, etc.); lo que puede conducir a que la normativa resulte poco intuitiva y sea de difícil aplicación para muchos contribuyentes, con el consiguiente mayor riesgo de errores involuntarios en las autoliquidaciones y de inseguridad jurídica en la aplicación de los incentivos, lo que podría, en la práctica, limitar su efectividad.
A todo ello se suma la anunciada intención de modificar el tratamiento fiscal indirecto del arrendamiento turístico, a fin de racionalizar el uso turístico del parque de vivienda. Se plantea, en concreto, la aplicación del tipo general del 21% del IVA a este tipo de alojamientos, especialmente en municipios de más de 10.000 habitantes, lo que representaría un cambio significativo que podría afectar al alquiler de corta duración frente al sector hotelero tradicional. No obstante, someter a gravamen este tipo de actividades puede abrir la puerta a la deducibilidad del IVA soportado por los operadores, solventando, así, uno de los principales problemas existentes en este tipo de inversiones.
Otra pieza central de la proposición de ley reside en la posible modificación del gravamen fiscal especial aplicable a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas, elevando su cuantía del 15% actual al 25%. No obstante, se prevé una reducción del 50% de esta tributación si más del 60% del parque de viviendas se destina al alquiler asequible; y del 100% si, además, los beneficios se reinvierten en nuevos inmuebles con esa finalidad en el plazo de tres años. La aplicación de esta norma depende de qué se entiende por precio asequible a estos efectos, lo que puede estar sujeto a apreciaciones subjetivas.
En definitiva, el nuevo paquete de medidas fiscales (tanto las aprobadas como las que están en tramitación) refleja una voluntad política decidida de intervenir en el mercado de inversión en vivienda en España mediante herramientas tributarias, que pueden tener efectos sobre la seguridad jurídica y otros principios constitucionales. Conviene, por tanto, estar pendiente de la evolución de las propuestas y de su posterior aplicación, en su caso.
