Algunos tribunales superiores de justicia están planteando ya dudas sobre la aplicación automática del valor de referencia, obligando a “pagar primero e impugnar después”. Además, el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, que se cuestiona si este mecanismo vulnera los principios de capacidad económica y de reserva de ley en materia tributaria.
Muchas son las cuestiones discutidas en los tribunales en relación con el procedimiento de comprobación de valor de inmuebles. Entre otras, hay numerosas sentencias en las que los tribunales han anulado las liquidaciones emitidas como consecuencia de estas comprobaciones cuando se ha demostrado que no están correctamente motivadas. En este ámbito, se ha prestado especial atención a aquellos supuestos en los que la Administración no ha realizado una visita ocular del inmueble, lo que ha venido a recordar el Tribunal Supremo en su reciente sentencia de 24 de junio de 2025 (recurso 6908/2023).
En esta resolución, el tribunal casa una sentencia de la Audiencia Nacional que había dado por válida una tasación pericial basada exclusivamente en una inspección exterior con fotografías. Reafirmando una larga línea jurisprudencial, el Tribunal Supremo recuerda que la inspección interior no es un formalismo superfluo, sino una garantía esencial para singularizar correctamente el valor del inmueble, especialmente cuando se discuten aspectos no apreciables desde el exterior y con incidencia en la valoración individualizada del inmueble. La sentencia insiste en que la ausencia de visita interior sólo se puede aceptar si se justifica debidamente por el perito, caso por caso, aportando documentación concreta que explique por qué no ha sido posible o se ha considerado innecesaria.
Esta exigencia no es nueva, pero su reiteración adquiere especial relevancia en un momento en que se consolida un nuevo modelo fiscal basado en valoraciones estandarizadas. Así es, frente a esta doctrina (ahora reforzada por el Tribunal Supremo), el legislador reaccionó en sentido opuesto introduciendo el valor de referencia catastral, mediante la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Esta ley modificó el artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del ITPyAJD y el artículo 9 de la Ley del ISD, de forma que, desde dicha reforma, la base imponible en las transmisiones de inmuebles se presume que coincide, como mínimo, con el valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro, salvo prueba en contrario por parte del contribuyente. Este valor se define en la Ley del Catastro como un valor objetivo con efectos exclusivamente tributarios, calculado a partir de los precios de compraventas formalizadas ante fedatario y sujeto a la aplicación de un coeficiente de minoración, sin que, a día de hoy, exista información pública sobre la forma en la que se determina el referido valor.
Desde la introducción del valor de referencia, la normativa exige que el contribuyente liquide siempre, como mínimo, por ese valor y, sólo después, impugne la liquidación si considera que el importe abonado es improcedente. Basta con que exista un valor de referencia, sin necesidad de mayor justificación administrativa individualizada ni aplicación de los métodos del artículo 57 de la Ley General Tributaria (LGT), para que dicho valor sea la base del impuesto a pagar, dado que el nuevo sistema presume su corrección sin comprobar las circunstancias concretas del bien ni el contexto real de la operación.
Este enfoque genera situaciones especialmente problemáticas cuando se trata, por ejemplo, de inmuebles adquiridos en subasta pública, viviendas protegidas u operaciones sujetas a un precio administrativo tasado, en las que el precio de compraventa no puede superar un importe fijado por ley o por un tribunal de justicia. A pesar de ello, la Dirección General de Tributos ha confirmado (entre otras, en su resolución V0435-25) que la adquisición de una vivienda protegida (sujeta a precio máximo legal) debe tributar por el valor de referencia, aunque este sea superior al precio tasado, obligando al contribuyente a liquidar conforme a dicho valor y, en su caso, a impugnar posteriormente la liquidación abonada si no está de acuerdo. Este criterio ha sido ratificado por el Tribunal Económico Administrativo Central en resolución de 17 de noviembre de 2023 (8609/2023).
No obstante, el tema continúa vivo en los tribunales.
En su reciente sentencia de 10 de julio de 2024 (recurso 160/2023), el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana consideró que la aplicación automática del valor de referencia dentro de un procedimiento de comprobación limitada equivale, en la práctica, a una verdadera comprobación de valores mediante el método de coeficientes sobre el valor catastral (art. 57.1.b LGT). En consecuencia, declaró que el contribuyente puede solicitar y obtener la suspensión de la deuda mientras se tramite la tasación pericial contradictoria, ya que la Administración, pese a estar amparada en la presunción legal, ha efectuado de facto una valoración que se debe someter a las garantías previstas en la LGT. Esta sentencia refuerza la idea de que el valor de referencia no se puede erigir en barrera infranqueable y subraya la vigencia de los derechos de defensa del obligado tributario, incluso en el nuevo panorama normativo.
Por su parte, el Tribunal Supremo ha venido recordando, aunque todavía en relación con la normativa anterior, que la carga de probar la incorrección del valor declarado no puede recaer automáticamente en el contribuyente, advirtiendo, aunque de forma sutil de momento, del riesgo de consolidar un sistema de valoración fiscal cuasi automático que ignore la singularidad del bien (véanse sentencias 1391/2022, 75/2023, 1915/2024 o 1942/2024). Esa advertencia podría mostrar cierta disposición del Tribunal Supremo a examinar más a fondo este régimen de valoración cuando se le plantee en términos de legalidad en el marco de un eventual recurso de casación.
En definitiva, el sistema del valor de referencia plantea, y así lo están apreciando los tribunales, serias dudas jurídicas y prácticas. Diseñado con fines antifraude, su aplicación indiscriminada (incluso en transacciones tasadas o de precio público o intervenido) y su exigencia de “tributar primero y discutir después” lo convierten en un instrumento de gravamen presunto sin garantías reales de contraste y que posiblemente adolece de vicios de inconstitucionalidad.
En esta línea, el 8 de julio de 2025 el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite la cuestión de inconstitucionalidad elevada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía el 5 de mayo anterior, en la que este tribunal ha planteado que la aplicación automática del valor de referencia (en la forma expuesta) podría vulnerar los principios de capacidad económica y de reserva de ley en materia tributaria previstos en los artículos 31.1, 31.3 y 133.1 de la Constitución Española, al obligar a tributar por un valor presunto más que por el real.
La resolución podría tener un impacto significativo, tanto para la validez e interpretación del modelo actual de valoración fiscal como para la posición de Hacienda ante futuras impugnaciones.
