El Tribunal Supremo ha cerrado una discusión tradicional en el ámbito de los beneficios del régimen de empresa familiar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, al entender (en contra de lo que venían defendiendo la Administración y algunos tribunales) que no se pueden exigir requisitos adicionales a los que establece la ley del IRPF para que el arrendamiento de inmuebles se califique como actividad económica, dado que se trata de un requisito necesario y suficiente.
En el régimen de empresa familiar, la transmisión lucrativa de participaciones en el capital social de entidades que desarrollan una actividad económica da derecho, sujeto al cumplimiento de otros requisitos, a aplicar una reducción en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) de, al menos, el 95% del valor de la participación heredada o recibida en donación. Para determinar si una entidad dedicada al arrendamiento de inmuebles realiza una actividad económica, la normativa del ISD se remite a la normativa del IRPF (artículo 27.2 de la Ley de este impuesto), que exige contar, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa que gestione la actividad de arrendamiento.
El pasado 14 de julio de 2025, el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que supone un giro relevante en la interpretación de esta norma, es decir, de cuáles son los requisitos necesarios para que la actividad de arrendamiento de inmuebles sea considerada como actividad económica a efectos de la aplicación de los beneficios fiscales del régimen de empresa familiar, en concreto en el ámbito del ISD.
Hasta la citada sentencia, tanto la Dirección General de Tributos (DGT) como nuestros tribunales venían interpretando que el cumplimiento formal de este requisito (empleado a jornada completa) no era suficiente por sí solo. Es decir, se trataba de un requisito necesario, pero no suficiente. En concreto, se exigía que la contratación del empleado respondiera a una necesidad real y justificada desde el punto de vista de su razonabilidad económica. Por tanto, debía existir una carga de trabajo suficiente que justificara la existencia de un empleado a jornada completa. De acuerdo con ese criterio, si el volumen de la actividad (por número de inmuebles arrendados, porque eran contratos de arrendamiento muy antiguos o a largo plazo que no exigían una renovación periódica, etc.) no requería realmente ese empleado, se negaba la consideración de actividad económica y, por ende, la aplicación de los beneficios fiscales propios del régimen de la empresa familiar.
La sentencia del Tribunal Supremo resuelve un caso en el que los herederos de una sociedad dedicada al arrendamiento de inmuebles aplicaron la reducción del 99% en el ISD por considerar que cumplían los requisitos legales: la sociedad disponía de un local (requisito adicional al del empleado que la norma del IRPF exigía en el momento de la regularización enjuiciada) y de un empleado a jornada completa. La Inspección y, posteriormente, el Tribunal Superior de Justicia de Aragón, rechazaron la reducción argumentando que la carga de trabajo no justificaba la contratación de un empleado a tiempo completo, ya que muchas de las gestiones estaban externalizadas y el volumen de trabajo real era muy reducido. La sociedad, cuyas participaciones fueron transmitidas mortis causa, era propietaria de dieciséis inmuebles arrendados, de los cuales catorce eran gestionados por una empresa subcontratada, uno estaba arrendado a los miembros de la propia familia y, respecto del último, se indicaba que “no hay constancia de la existencia de incidencias que supusieran una carga de trabajo adicional a la mera emisión de los recibos y cobro de las rentas y su contabilización”.
Frente a ello, el Tribunal Supremo concluye que, para considerar que existe actividad económica en el arrendamiento de inmuebles, basta con acreditar el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF (actualmente, un empleado con contrato laboral a jornada completa, como ya se ha indicado). Es decir, según el Alto Tribunal, no es preciso justificar dicha contratación desde un punto de vista económico ni, por tanto, analizar si la carga de trabajo exige contar con un empleado a tiempo completo.
El Tribunal Supremo considera que la finalidad del mencionado artículo 27.2 de la Ley del IRPF es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles se pueda entender como una actividad empresarial. Además, añade que, en el ámbito concreto del ISD, este precepto se debe interpretar a la luz de las recomendaciones de la UE de propiciar la supervivencia de la empresa mediante un trato fiscal adecuado de la sucesión. Según el tribunal, la finalidad de la norma es dotar de seguridad jurídica a los contribuyentes y facilitar la transmisión de la empresa familiar, evitando la incertidumbre que supondría dejar al arbitrio de la Administración la valoración de la carga de trabajo en cada caso concreto. Exigir un requisito adicional no previsto en la ley, como la justificación económica de la contratación, introduce inseguridad y va en contra del objetivo de la norma, que es garantizar la continuidad de las empresas familiares.
La sentencia del Tribunal Supremo supone, por tanto, un importante avance en la seguridad jurídica de los contribuyentes. Este nuevo criterio parece que, al menos en el ámbito del ISD, elimina la incertidumbre que venía generando la interpretación restrictiva de la Inspección y de nuestros tribunales, pudiendo considerar, a priori, que basta con cumplir el requisito establecido legalmente de la contratación de un empleado a jornada completa para que la actividad de arrendamiento sea considerada económica, sin que sea necesario justificar la necesidad económica de la contratación.
No conviene ignorar, en cualquier caso, que el propio tribunal recuerda a la Inspección que, si considera que la contratación es ficticia o simulada, debe acudir a los procedimientos específicos para declarar la simulación, con todas las garantías, y no denegar la reducción simplemente por entender que no existe una necesidad económica suficiente; lo que parece que deja la puerta abierta a que se siga cuestionando la existencia de una actividad económica si la contratación del empleado puede ser considerada ficticia o simulada.
