La Dirección General de Tributos ratifica su tradicional doctrina, resolviendo las dudas que habían surgido tras la sentencia del Tribunal Supremo de 2020 referida a extinciones de condominio con liberación expresa de codeudores.
La doctrina tradicional de la Dirección General de Tributos -DGT- (contenida, entre otras, en sus resoluciones V1859-05, de 22 de septiembre, V1141-09, de 19 de mayo, o V0015-18, de 9 de enero) en las adquisiciones de inmuebles con subrogación por el comprador en la deuda hipotecaria consistía en que no se generaba tributación en la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD), y así lo ha venido a confirmar en su reciente resolución V0745-25, de 28 de abril de 2025.
La relevancia de esta nueva resolución radica en la incertidumbre generada sobre esta cuestión tras la publicación de la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2020 (recurso 3696/2017). En dicha sentencia, el tribunal concluyó que la liberación expresa de codeudores en supuestos de extinción de condominio generaba un nuevo hecho imponible en el AJD, dado que se producía una modificación subjetiva con inscripción registral independiente. Este criterio fue posteriormente respaldado por diversas resoluciones de la DGT (entre otras, las resoluciones V3116-20, V3397-20, V2822-21, V1148-22 o V0051-23), suscitando dudas acerca de si este enfoque se podría extender a otras situaciones similares, en particular, a las compraventas inmobiliarias con subrogación hipotecaria.
La reciente resolución V0745-25 más arriba mencionada confirma, sin embargo, que la subrogación hipotecaria en compraventas inmobiliarias constituye una mera sustitución del deudor original, sin afectar las condiciones esenciales del préstamo ni alterar la garantía hipotecaria existente. Por ello, no se produce una nueva inscripción registral adicional autónoma que justifique una tributación independiente por AJD, conforme a los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley ITPyAJD.
Sigue así la DGT, como decimos, su tradicional doctrina en relación con la no sujeción a AJD de las subrogaciones hipotecarias que tienen lugar en las operaciones de compraventas de inmuebles, sin que la mencionada sentencia del Tribunal Supremo y posteriores resoluciones sobre el supuesto específico de las extinciones de condominio con liberación expresa de codeudores haya modificado este criterio; en línea con lo que ya avanzó la propia DGT en un informe interno de 13 de diciembre de 2022, elaborado a petición de la Comunidad de Madrid. En dicho informe se aclaraba que los supuestos analizados por el Tribunal Supremo en la sentencia de 2020 eran distintos a las compraventas inmobiliarias con subrogación hipotecaria simple, como consecuencia de lo cual numerosas liquidaciones emitidas por la Comunidad de Madrid (en las que se había exigido el pago adicional de AJD en operaciones de subrogación hipotecaria por la sustitución del deudor) fueron anuladas.
Desde el punto de vista práctico, esta confirmación viene a evitar costes tributarios en un mercado ya caracterizado por precios elevados y cargas tributarias significativas, aportando seguridad jurídica y claridad interpretativa.
Con todo, esta disparidad de criterio para supuestos que, siendo diferentes, presentan similitudes, hace recomendable que cada operación se analice detalladamente (más aún, teniendo en cuenta que la distinción que hace la DGT entre unas operaciones y otras podría entrar en contradicción con los razonamientos del Tribunal Supremo en su sentencia de 2020). A estos efectos, no se debe olvidar que la no sujeción al AJD exige que no se produzcan modificaciones en las condiciones del préstamo hipotecario original, tales como aumentos del principal, cambios en la responsabilidad hipotecaria, alteraciones en el calendario o sistema de amortización o variaciones en las garantías accesorias. En estos casos se podría producir una nueva inscripción registral autónoma que generara un nuevo gravamen por AJD.
