La Audiencia Nacional asume plenamente la aplicación del principio de libre circulación de capitales a países terceros para las rentas de arrendamientos inmobiliarios, aunque no exista jurisprudencia del TJUE para el caso específico de este tipo de rentas.
Los contribuyentes residentes en España determinan los rendimientos del capital inmobiliario deduciendo, de los ingresos brutos, los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos y los importes derivados de la amortización de los inmuebles.
Por su parte, el artículo 24 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (TRLIRNR) permite, en su apartado 6, que los contribuyentes residentes en otro estado miembro de la Unión Europea (UE) o del Espacio Económico Europeo -EEE- (con efectivo intercambio de información) determinen su base imponible deduciendo los gastos previstos en la normativa del IRPF, siempre que acrediten que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en nuestro país.
Esta previsión legal, sin embargo, no se extiende a los no residentes extracomunitarios.
En su sentencia de 28 de julio de 2025, la Audiencia Nacional ha admitido que estos residentes en países terceros se puedan beneficiar de esta deducción de gastos.
El tribunal ha estimado, en concreto, la demanda de una contribuyente residente en Estados Unidos, propietaria de un inmueble arrendado en España, que reclamaba la posibilidad de deducir los gastos vinculados a ese arrendamiento. El TEAC había rechazado dicha deducción, alegando que la normativa solo permite dicha deducción para residentes en la UE o en el EEE y que no hay jurisprudencia europea referida de forma concreta a la deducibilidad de gastos en arrendamientos de inmuebles por parte de extracomunitarios.
La recurrente sostuvo, en cambio, que esa interpretación vulneraba tanto el Convenio para evitar la doble imposición (CDI) entre España y Estados Unidos (cuyos artículos 1 y 25 establecen un principio de no discriminación entre nacionales de los estados contratantes) como el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE), relativo a la libre circulación de capitales, que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha reconocido como aplicable también a residentes de terceros países.
La Audiencia Nacional respalda estos argumentos de la contribuyente.
Por un lado, recuerda que el TJUE, en diversas sentencias (entre ellas, las 3 de septiembre de 2014, en el asunto C-127/12 y de 12 de octubre de 2023, en el asunto C-670/21), ha extendido los efectos de la libre circulación de capitales a contribuyentes residentes en terceros estados. Por tanto, la ausencia de pronunciamientos específicos sobre la deducibilidad de gastos en arrendamientos inmobiliarios no puede justificar la exclusión de los extracomunitarios.
Por otro, observa que la evolución del artículo 24.6 del TRLIRNR revela un esfuerzo legislativo por acomodar la norma al Derecho de la UE, ampliando progresivamente el ámbito subjetivo y material de las deducciones, pero sin extenderlo normativamente a los residentes en terceros estados, lo que es incompatible con las exigencias derivadas del TFUE y con la jurisprudencia del TJUE.
Finalmente, subraya que, además, negar a los residentes en Estados Unidos un trato fiscal equivalente al dispensado a los residentes en la UE y en el EEE es contrario a los compromisos asumidos en el CDI entre España y EE.UU.
Conforme a todo lo anterior, la Sala declara que es contrario al Derecho de la Unión y al artículo 63 del TFUE limitar la deducibilidad de los gastos necesarios para la obtención de los ingresos del arrendamiento del inmueble a residentes en la UE o el EEE, sin reconocer ese mismo derecho a los residentes de terceros países.
La sentencia no entra en la cuestión relativa a la disparidad de tipos de gravamen (24% para extracomunitarios, frente al 19% para residentes en la UE o en el EEE), ni en la posibilidad de aplicar la reducción sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda establecida en la normativa del IRPF (recordemos que, como norma general, las reducciones de la norma del IRPF no se pueden aplicar a los no residentes, si bien esta limitación afecta también a residentes en la UE o en el EEE).
Aunque la sentencia no sienta jurisprudencia, constituye un hito importante en la equiparación del trato fiscal de los no residentes extracomunitarios respecto a los residentes en España, en la UE o en el EEE, y abre la puerta a la rectificación de autoliquidaciones no prescritas y a la solicitud de devoluciones de ingresos indebidos.
