El TSJ de Baleares confirma la doctrina de la DGT y del TEAC según la cual, cuando la transmisión se limita al inmueble, sin incluir la estructura organizativa necesaria para explotar la actividad, la operación está sujeta a IVA y no a la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITPyAJD.
La fiscalidad indirecta aplicable a la adquisición de hoteles es una cuestión controvertida.
En este tipo de operaciones, es preciso analizar la sujeción a IVA o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) en su modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), lo que depende de cómo se interprete el concepto de unidad económica autónoma al que se refiere el artículo 7.1º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, reguladora del IVA. La sujeción a uno u otro impuesto puede tener un impacto económico relevante para el comprador (el IVA suele tener un efecto neutro en el ámbito empresarial y el TPO suele suponer un coste).
En el referido artículo se establece que no estará sujeta a IVA la transmisión de un conjunto de elementos que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, constituyan o sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios. Si se concluye que una determinada operación no está sujeta a IVA por aplicación de dicho artículo, entonces, de acuerdo con el artículo 7.5 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del ITPyAJD, podría quedar sujeta a TPO (“quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de un patrimonio empresarial o profesional, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido”).
La práctica demuestra, no obstante, que no siempre es sencillo concluir si se está ante una unidad económica autónoma. En particular, este aspecto ha sido objeto de interpretaciones dispares en el ámbito de la compraventa de hoteles.
La Dirección General de Tributos (DGT) y el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en su más reciente y reiterada doctrina, han interpretado que, para que exista una unidad económica autónoma, no basta con transmitir un inmueble para uso hotelero, incluyendo sus licencias y el mobiliario. Por el contrario, se debe transmitir una estructura organizativa suficiente, que normalmente deberá incluir medios materiales y humanos, así como las relaciones jurídicas necesarias para continuar la actividad económica. En esta línea, cabe mencionar las resoluciones de la DGT V3270-17, V2471-17 o V3250-18, o las resoluciones del TEAC de 21 de octubre de 2020 y de 21 de noviembre de 2022. En todas ellas se concluye que la cesión del inmueble hotelero sin el personal que lo explota constituye una mera cesión de bienes sujeta a IVA, no una transmisión de una unidad económica autónoma no sujeta a dicho impuesto.
No obstante, pese a la claridad y reiteración de dicha doctrina administrativa, algunas administraciones autonómicas, que son las competentes para comprobar el ITPyAJD, han interpretado que la transmisión de un inmueble hotelero junto con sus licencias y equipamiento se puede considerar, por sí sola, una unidad económica autónoma. Esto ha dado lugar a liquidaciones en concepto de TPO en operaciones de compra de inmuebles para uso hotelero en los que la explotación estaba separada de la propiedad y recaía sobre una entidad distinta, lo que ha provocado cierta inseguridad jurídica en el sector.
En este contexto, el Tribunal Superior de Justicia de Baleares ha dictado sentencia de 9 de julio de 2025, en la que desestima el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la Administración tributaria autonómica y confirma la resolución del TEAC de 15 diciembre de 2022, que declaraba sujeta a IVA la compraventa de un inmueble para uso hotelero situado en Mallorca.
El tribunal recuerda que se deben examinar las circunstancias particulares de la correspondiente transmisión para verificar el alcance y extensión de lo transmitido. En el caso enjuiciado, el inmueble se vendió libre de arrendamientos, mientras que la explotación hotelera se había transmitido previamente entre dos sociedades distintas, con su propio personal, mobiliario y licencias. Y, a la vista de estos elementos, el tribunal concluye que no se transmitió una unidad económica autónoma, sino únicamente el bien inmueble, lo que implica la sujeción de la operación al IVA. De este modo, la sentencia ratifica íntegramente el criterio del TEAC en ese mismo procedimiento y en resoluciones anteriores.
Este pronunciamiento judicial aporta seguridad jurídica en este tipo de operaciones inmobiliarias, sin perjuicio de la necesidad de analizar cuidadosamente, en cada caso, las circunstancias concretas de las operaciones de compraventa de hoteles (y de cualquier otro inmueble) a efectos de encuadrar adecuadamente la operación en el ámbito del IVA o del ITPyAJD.
